전면적 정비로 주거·문화·상업 대형 복합단지 도입
올해 촉진지구 지정되면 내년 재정비계획서 구체화

제주시 무근성∼산지천 일대를 대상으로 추진중인 구도심 도시재생사업에 대한 재개발 기본 구상안이 제시됐다. 이번 도시재생사업은 제주에서는 처음 시도되는 대규모 재개발이며 제주형 '뉴타운'사업이어서 해당 지역주민뿐만 아니라 도민사회의 관심이 높다. 재개발 콘셉트는 수변공간과 녹지공간이 풍부한 친환경적 공간, 목관아지를 중심으로한 역사 문화공간, 문화·상업·업무 기능을 융합한 대형 복합단지를 도입하는 내용을 골자로 하고 있다.

▶계획 공간 및 구도심 실태=도시재생 시범사업은 제주시 일도1동, 삼도2동, 건입동 일원으로, 무근성~산지천 일대 50만㎡ 면적을 대상으로 추진되고 있다. 이 가운데 재개발 공간은 45만㎡ 규모다.

이 지역의 인구는 5천8백여명이며 세대수는 2천1백여호에 이른다. 용도지역을 보면 중앙로와 칠성통을 중심으로 일반상업지역이 61.2%로 가장 많고 무근성 일대의 제2종 일반주거지역 35%, 자연녹지 3.8%를 차지하고 있다.

공시지가는 단독주택지내 필지들은 대부분 30만~90만원대를 형성하고 있고 중앙로변과 탑동매립지변은 공시지가가 상대적으로 높다. 건축물은 1~4층의 저층건물이 전체의 95.9%를 차지하고 있다. 특히 20년 이상의 노후 건축물이 전체의 74.9%로 대상지 전역에 광범위하게 산재해 있어 재개발 필요성이 높게 제기되고 있다.

▶기본 구상안=용역진은 재개발사업이 완료되면 시청 및 일도지구 상권과 트라이앵글 상권으로 변화할 것으로 예상하고 있다.

용역진은 기본구상안을 통해 크게 세가지 개발콘셉트를 제시했다. 이를 위해 용역진은 전면적인 정비와 적극적인 개선을 주문하고 있다.

구체적인 정비 방안을 보면 기존 주거밀집지역인 무근성 일대인 경우 주거단지를 조성, 주거환경을 개선하고 상권 수요를 창출하며 이와 연계해 목관아지 일대를 중앙공원으로 조성해 전통문화 체험공간으로 마련한다는 구상이다. 1백년 역사의 북초등학교는 보존하게 된다.

또 중앙로와 칠성로 등 기존 상권은 가급적 유지하되, 기능을 효율적으로 재배치하는 한편 문화·상업·업무 등의 대형 복합단지를 도입, 도심 활성화의 선도적 역할을 부여하는 방안이다.

여기에 재개발지구의 양대 하천인 동서측 산지천과 병문천을 연계한 수로계획을 수립하고 사라봉과 용담 등 동서측 공원·녹지축과 중앙부 관덕정과의 관광문화 연계방안도 모색한다는 방침이다.

▶유형별 개발방식=구도심 재개발 방식으로는 개발기본계획은 공공부문에서 추진하되 기반시설은 사업시행자가 부담하고 공공부문의 지원하에 설치하는 방안이 유력하다. 아파트 등 건축사업은 민간 또는 공공부문이 추진하는 형태다.

도심기능 회복이 필요한 상업·공업지역인 경우 도시환경 정비사업으로 추진하고 낡고 불량 건축물이 밀집돼 기반시설이 열악한 주거밀집지역인 경우 주택재개발사업으로 시행할 것을 제안했다. 이러한 개발방식의 시행 주체는 토지 등의 소유자와 조합, 지자체·주공·토공·지방공사, 민간합동법인·부동산 신탁회사·1/2이상 토지 소유한 자로서 주민이 추천받은자 등 다양하게 제시됐다.

▶향후 추진절차=올해안에 재정비 촉진지구 지정 절차를 이행하면 내년부터 구도심 재개발의 마스터플랜을 수립하는 재정비 촉진계획 마련에 들어간다. 재정비 촉진계획을 통해 개발컨셉에 대한 상세계획 등이 구체화된다.

촉진계획이 수립되면 빠르면 2010년부터 도로, 공원, 문화시설 등 기반시설과 추진위원회, 조합설립 인가 등 개별법에 의한 사업이 추진된다. 하지만 지구지정 절차를 비롯해 개발방식 및 사업 추진방안 등에 대한 촉진계획 수립, 막대한 사업비의 조달방식, 주민 이해관계 등을 감안할 때 추진 시기가 조정될 가능성도 점쳐지고 있다.

/특별취재팀=강시영·문미숙기자

주민공감대 형성 최대 난제

무근성~산지천 재개발 관련 주민 이견

제주시 무근성~산지천 일대 재개발 사업은 용도지구 선정을 둘러싼 주민·토지주 등 이해당사자간 사전 조율을 통한 공감대 형성이 최대 난제가 될 전망이다.

지난달 30일 제주시민회관에서 열린 주민설명회에서도 옛 도심권 재개발 구상안에 대한 주민들의 의견이 쏟아지며 향후 사업 추진과정이 쉽지 않을 것임을 예고했다.

일도1동, 삼도2동, 건입동 주민들은 제주의 심장부인 사업 지구내 '제주 상징타워' 설치엔 대체로 한 목소리를 냈다. 제주도도 무근성쪽은 건축물 높이가 1백m, 산지천쪽은 1백40m까지 가능하다며 상징타워 검토 쪽에 무게를 실었다. 하지만 고층건물이 들어설 경우 조망권 차단이 불거질 전망이다.

용도지구와 관련해서도 이해 당사자간 의견이 첨예하게 엇갈렸다. 삼도2동의 한 주민은 "무근성 일대만 공동주택지 위주로 짜여져 있어 소외되고 있다"며 대책을 요구했다.

일도1동 주민은 "사업계획을 보면 주거용 단지가 너무 많다. 관광지의 이미지를 살려 문화·관광지에 초점을 맞추고 명품 아울렛도 추진해야 한다"고 제안했다. 이처럼 주민 상당수가 지구내 상업용지의 확장을 원하고 있다. 하지만 용역진은 상업지구가 과다하게 넓어질 경우 공멸할 우려를 배제할 수 없고, 일정비율의 주거지를 확보해야 상업지구 활성화 등 도심공동화를 막을 수 있다고 판단하고 있어 촉진계획 수립시 철저한 상권분석도 뒤따라야 할 것으로 보인다.

주민들은 또 "사업지구 내에 제주목관아지와 1백년 역사의 북초등학교 등 다양한 문화·역사의 현장이 있는만큼 다른 도심과는 차별화된 재개발을 고민해야 한다"고 주문하고 있다.

이와함께 상업지역 개발의 경우 토지와 건물 실소유자와 임대인이 혼재하고 있어 장기간 소요될 것으로 전망되면서 용역진은 토지주 합의에 의해 사업자를 끌어들이는 개발방식쪽에 무게를 두면서 주민간 공감대를 어떻게 이끌어내느냐가 사업의 성패를 가르는 핵심쟁점이 될 전망이다.

/문미숙기자 msmoon@hallailbo.co.kr

[해외사례 / 日 도쿄·오사카 '뉴타운']복합 기능 개발 토지이용 극대화

대도시 재개발사례 제주 구도심 적용 '무리'

제주시 구 도심의 도시재생 시범사업 용역진은 일본의 도쿄와 오사카 등 4개 뉴타운 지구의 해외사례를 소개해 눈길을 끌었다. 하지만 일본 대도시의 재개발 사례를 제주 구도심에 그대로 적용하는데는 무리가 있다는 지적이 나온다.

도쿄의 록본기 힐스는 일본 최대 규모의 기성 시가지 재개발 프로젝트다. 8만5천㎡에 상업, 업무, 문화, 주거 복합건물이 들어섰다. 모리타워와 박물관, 아트센터가 뉴타운의 상징건물이다. 4백여명의 재개발조합과 모리부동산이 사업 주체가 됐다.

도쿄의 에비스 가든 플레이스는 삿포로 맥주 공장 이적지를 활용한 도심 재개발로 유명하다. 스카이 워크 시설로 유동인구를 흡수했으며 단지 중심에 중앙광장을 조성해 일반에 개방하고 있다. 도쿄의 시오도메 지구는 시오도메 화물역 이적지 및 기성 시가지를 재개발한 타운이다. 미디어시티, 공원도시는 물론 조화를 전제로 가구 블록별 단독개발 방식이 특징적이다.

오사카의 난바 파크스는 3만7천㎡ 규모로 오사카 야구장 부지를 활용한 도심 재개발지역이다. 미래도시를 표방했으며 대규모 옥상정원을 통해 명소로 자리잡은 곳이다.

용역진은 이들 일본의 재개발지구를 제주시 구도심 재생사업에 적용할 경우 시사점을 분석했다.

용역진은 제주시 구도심 재생사업은 복합기능의 개발을 통해 재개발지구의 매력과 흡인력을 높이고 건축의 입체적 계획으로 토지 이용 효율을 극대화 시킬 것을 제안하고 있다. 또 주민 협의를 통해 다양한 욕구를 수용하고 일반에 공개되는 문화시설을 도입, 주말 및 야간의 공동화 현상을 방지하는 것이 필요하다는 의견을 제시하고 있다.

/강시영기자 sykang@hallailbo.co.kr