지난해부터 불거진 건축물 고도완화 논쟁은 지역간 이해 당사자간에 적지 않은 논쟁이 되고 있는 것은 제주사회에서의 도시개발에 대한 인식을 잘 보여준다. 단순히 건축물 고도완화중심으로 도시관리에 집중된다면 단기적 혹은 장기적으로 예상치 못한 많은 문제가 불거져 오히려 도시의 경쟁력을 상실하게 할 우려에 대해서도 신중하게 검토할 필요가 있을 것이다.

첫째, 구제주와 신제주는 도시의 성격이 다르기 때문에 단순히 건축물 고도만으로 지역의 특성을 활성화하기에는 한계가 있다. 구제주는 오랜 역사의 축적이 이뤄진 도시이자 해안에 인접한 도시여서 아파트 중심의 정주환경을 가진 신제주와 같을 수 없기 때문이다. 이는 서귀포의 신시가지와 구시가지도 같은 맥락에서 이해할 수 있는 부분이다.

둘째, 독특한 풍경을 만들어내는 땅의 여건을 충분히 고려하지 않고 건축물고도만으로 도시를 관리한다면 해안경관과 중산간의 배경경관과의 부조화뿐만 아니라 도시의 고유 이미지도 단조롭게 변할 수밖에 없을 것이다. 필지의 상황뿐만 아니라 도시에 대한 영향도 평가돼야 하며 가로환경에의 영향, 다른 건물과의 조화, 도시 스카이라인 형성 등 정확한 이해가 중요하다. 필자가 해안경관관리와 스카이라인 진단 관련 보고서 등에서 언급한 절대적 높이관리에서 제주의 지형적 여건을 고려해 상대적 높이관리형태로 전환돼야 한다고 언급한 점도 이와 같은 이유 때문이다.

셋째, 심각한 주차문제의 유발이다. 건축물 고도완화로 인한 고층고밀화 개발은 땅값이 상승하고 건축물 개발행위가 활발해질지 모르겠으나 장기적인 측면에서는 심각한 주차문제로 인해 오히려 정주여건이 악화될 가능성이 높을 것이다. 도시계획상 기존도로는 적정수용인구와 교통변화여건을 고려해 조성됐기 때문에 적절한 수용한계를 갖고 있다. 이미 제주시의 경우 출퇴근 시간대는 수도권 교통난 못지않은 정체현상을 보이고 있고 대부분의 도로는 심각한 주차문제에 직면해 있는 상황이어서 더욱 심각한 주차문제를 야기시킬 가능성이 높다.

넷째, 건축물 고도완화가 특정집단의 경제적 이득으로 이어질 수 있다는 것도 주의해야 할 점이다. 과거 건축물 고도완화가 개인토지소유가의 재산권 강화로 이어지기보다는 대부분 오피스나 아파트, 연립주택 건축의 활성화로 이어지는 경향이 있었다는 점은 단독주택의 활성화를 통한 쾌적한 전원도시의 형성과 재산권의 가치 상승보다는 건설회사 혹은 개발업체의 경제적 가치창출에만 편중됐다는 것을 의미한다. 궁극적으로는 건축물 고도완화가 도시의 공공성과 경쟁력 확보에는 한계가 있다는 것을 시사하는 것이다.

따라서 도시개발과 관리는 건축물 고도뿐만 아니라 다양한 수법들이 적용될 때 효율적인 결과를 도출해 낼 수 있다. 그렇기 때문에 도정 최고책임자가 바뀌어도 지속적으로 추진할 수 있는 명확하고 확고한 정책목표를 가질 필요가 있다고 생각된다. 예를 들면 부분적으로 특정용도의 건축물에 대해 고도를 완화하되 도시의 장소를 만들고 상업 및 문화적 중요성을 가지며 지역의 상징성을 갖도록 위치선정과 일정 층수 건축물에 대해서는 건축의 형태와 디자인을 차별화시켜 도시의 스카이라인을 새롭게 형성할 수 있도록 유도할 필요가 있을 것이다. 아울러 도시를 지구별로 나눠 관리하되 각 지구들은 그 지역만의 역사와 형태를 갖추도록 토지이용 및 패턴을 차별화해 지역별로 보전, 복구, 재창조 등의 구역을 설정해 관리하고 도심부는 도심재생을 위한 관리, 도심외곽지역은 특성에 맞추어 성장의 방향을 수립하는 도시관리의 전략이 필요하다. 그렇기 때문에 신제주와 구제주, 도시와 농촌의 일률적인 건축물 고도완화 적용은 신중해야 하는 것이다.

<김태일 제주대학교 건축학부 교수>