한국은행 제주본부 ‘부동산시장 구조적 특징 및 시사점’ 보고서

제주로 인구가 순유입되기 시작한 2010년부터 공공기관 이전, 외국인 직접투자 증가 등으로 도외인의 주택투자 수요가 크게 증가하면서 10년간 장기간에 걸친 부동산가격 상승은 도내 가구별·지역별 자산 불균형을 심화시켰다는 분석이 나왔다. 도민의 자산 불균형과 부동산경기가 제주경제에 미치는 영향력이 확대되면서 공공에서 지속적인 주택 공급을 위한 역할을 강화하고, 도시기본계획 등에 입각한 체계적인 주택 공급으로 무주택자의 주거안정을 도모해야 한다는 지적이다.

　22일 한국은행 제주본부의 '제주지역 부동산 시장의 구조적 특징 및 시사점'에 따르면 부동산 보유 1분위와 5분위 가구의 부동산가격(중위값 기준) 격차가 2012년 5억2000만원에서 2020년 14억2000만원으로 3배 가까이 증가했다. 가구의 소득수준별 순자산 규모도 1분위(중위값 기준, 2012년 2000만원→2020년 2000만원)는 변동이 없었지만 5분위(3억원→6억1000만원)는 갑절 이상 증가했다.

또 2014년과 2019년의 부동산 가격의 구간 분포를 보면 미보유 비중은 36.6%에서 37.1%로 소폭 증가에 그친 반면 2억6500만원 이상 보유 비중은 18.3%에서 25.8%로 확대됐다.

또 주택구입부담지수는 2014년 45.5에서 2017년 82.6으로 크게 상승한 후 2020년 67.3을 떨어졌지만 여전히 전국(57.4)과 비교하면 높은 편이다. 주택구입부담지수는 중간 소득수준의 가구가 표준적인 대출을 받아 중간가격 수준의 주택 구입시 상환부담 정도를 나타내는 지수로 동 지수가 클수록 주택구입 부담이 가중됨을 의미한다.

▷도외인 가수요가 부추긴 집값=집값 급등 등 부동산시장 활황에는 공공기관 이전과 민간기업 입주 등이 활발하게 이뤄지며 주거지가 제주가 아닌 도외인 등 가수요의 영향도 한몫 했다.

2009년 도내 주택거래량 5476건 중 도외인 거래량은 14.3%(912호)였던 데서 2015년 24.1%, 2016년 23.1%, 2017년 28.7%로 고점에 달하며 주택가격도 빠르게 상승했다. 과열양상을 띠던 부동산 호황세가 잠시 꺾인 2018년 24.9%, 2019년에는 도외인 거래비중이 22.8%로 감소 추세를 보이다가 수도권 중심의 부동산 규제에 따른 풍선효과로 지난해 하반기 이후 다시 증가세로 전환하며 지난해 매매거래량 1만409호 중 25.9%를 도외인이 사들인 것으로 집계됐다. 올들어서는 4월까지 주택매매거래량 4257호 중 도외인 매입이 28.0%(1191호)로 제주 주택에 대한 높은 관심을 알 수 있다..

▷아파트에 대한 수요 여전=주택 중에서도 수요가 많은 아파트를 중심으로 가격상승이 두드러졌다. 도내 주택보급률은 2019년 기준 109.2%로 전국평균(104.8%)보다 높지만 아파트 보급률은 30.2%로 전국평균(55.5%)를 크게 하회한다.

2016~2017년 중 도내 민간아파트((전용면적 60~85m2)의 m2당 분양가 상승률은 53.4%에 달했다. 또 2005~2017년중 매매가격지수는 아파트가 88.9% 올라 상승폭이 연립(21.7%)과 단독주택(5.9%)보다 높았다. 가격상승에 따른 부담으로 2017년 11월(189.2) 정점을 찍고 2020년 11월(173.0)까지 3년동안 하락했던 아파트 매매가격지수는 지난해 12월(173.2) 전월대비 상승세로 전환된 후 5월(180.5)까지 지속적인 상승세를 보이고 있다. 지난해 12월 36개 지역이 조정대상지역으로 추가 지정되면서 제주와 강원을 제외한 15개 시도에서 1개 이상의 지역이 부동산 조정대상지역으로 지정된데 따른 풍선효과다.

하지만 앞으로 예정된 아파트 분양과 입주 물량이 적어 신규아파트를 중심으로 한 가격 상승세는 수급 측면에서 당분간 이어질 가능성이 있다고 보고서는 예상했다.

한국은행 제주본부 관계자는 “주택가격과 인구분포의 지역간 격차가 확대되면서 개발수요 편중, 노동력 격차에 따른 지역간 성장의 양극화 등의 문제가 야기될 가능성이 있다”며 “지속적인 주택 공급 및 선제적인 인프라 조성 등에 공공부문의 역할을 보다 강화하고, 자연 경관을 해치지 않는 범위에서 지역개발 사업이 이뤄질 수 있도록 난개발 우려가 큰 중산간 지역에 대해서는 개발 지양이나 개발행위시 환경성평가를 강화하되 도시기본계획 등에 입각한 체계적인 주택공급이 필요하다"고 강조했다.