[한라일보] 지난 2011년 벌어진 저축은행 사태는 부동산 프로젝트 파이낸싱(이하 PF, Project Financing)의 부실이 문제가 되었다. PF는 금융기관들이 장기로 진행되는 대규모 부동산 프로젝트에 자금을 투자하는 것으로 사업성 즉, 프로젝트의 미래가치를 보고 큰돈을 투자할 사람을 찾는 방식이다. 예를 들어 아파트 등 건물을 새로 지으려면 시간이 오래 걸리고 대규모 자금도 필요하니, 은행이나 증권사 같은 금융기관들의 돈을 빌려 자금을 조달하는 것이다.

PF는 다시 사전 PF와 본 PF로 나뉘는데, 여기서 사전 PF가 최근 이슈가 되고 있는 브리지론(bridge loan)이다. 즉, 사업허가 전 본 PF와 이어주는 다리 역할을 한다는 의미이다. 부동산 개발 사업은 워낙 큰 금액이 필요하다 보니 처음부터 한 번에 빌리기는 어려워 땅을 매입하는 등 개발 초기 단계에서 브리지론을 활용하는 경우가 많다. 그러나 브리지론은 정식으로 사업허가가 나지 않은 초기 단계에 빌려주는 자금이기 때문에 투자자 입장에서는 상당히 리스크가 높아 일반적인 PF 대출보다 이자가 높은 편이다.

브리지론을 받아 땅을 산 뒤에 건축허가까지 받으면, 더 큰 규모의 본 PF 대출을 받을 수 있다. 본 PF 대출이 성사되면 이를 통해 브리지론을 갚으면 되니까 이자가 조금 비싸더라도 브리지론을 활용해온 것이다. 문제는 브리지론으로 땅을 마련하긴 했는데, 부동산 경기 침체에 건설 자재 비용과 인건비까지 오르면서 막상 공사는 시작도 못 하는 경우가 많아졌다는 것이다.

땅은 매입했지만 건물은 못 올리고, 비싼 브리지론 이자만 내는 상황이다. 아파트 등 건물을 분양해야 PF 대출을 갚을 수 있는데, 분양이 되지 않으면 대출을 갚지 못하는 사태가 발생하게 된다. PF 대출을 갚지 못하면 당연히 금융기관은 큰 손해를 보게 되고, 당연히 돈을 못 갚은 건설회사 등은 망할 위기에 처하게 된다. 또한 PF 부실이 터지는 경우 금융기관이 불확실성에 대비해 시중에 자금을 유통하지 않아 기업이 어려움을 겪는 신용경색이 오게 된다. 이는 국고채 금리와 주택담보대출 이자를 급등시키는 요인으로 작용할 수 있다. 결국 악순환이 계속되는 것이다.

지난 2011년을 회상해 본다. PF 대출은 부동산 시장 호황이라는 바람을 타고 2005~2007년 집중적으로 이뤄졌으나, 2008년 말 본격화된 글로벌 금융위기로 인해 부동산 경기가 위축되면서 부실화되기 시작했다. 이는 저축은행의 대규모 부실로 이어졌으며, 금융위원회가 국제결제은행(BIS) 기준 자기자본비율이 미달된 저축은행들에 대해 영업정지 조치를 내리게 되었다. 이때 당시 해당 은행의 5000만원 이상 예금자들과 후순위 채권 투자자들은 원금 손실 피해를 입은 바 있다. 지금의 상황과 크게 다를까? 국내 부동산 PF 부실에 대한 대비가 필요한 시점이다. <이호진 제주대학교 부동산관리학과 교수>